Grundlagen des Unternehmens und Geschäftsverlauf

Die Schweriner Wohnungsbaugenossenschaft eG ist eine eingetragene Genossenschaft mit Sitz in 19053 Schwerin, Arsenalstraße 12. Sie zählt zu den größten Wohnungsbaugenossenschaften in Mecklenburg-Vorpommern. Neben dem Hauptsitz in der Arsenalstraße 12 befindet sich eine Außenstelle im Wohngebiet Großer Dreesch, in der Egon-Erwin-Kisch-Straße 18.

Unsere Geschäftsstrategie ist nicht die Erzielung möglichst hoher Mieten und maximaler Gewinne, sondern erreichte Ertragssteigerungen in vollem Umfang für die Bestandsverbesserung einzusetzen, um damit die Wohnqualität und die Wohnzufriedenheit für die Mitglieder kontinuierlich zu erhöhen und die Vermietung dauerhaft zu sichern.

2016 war für die Schweriner Wohnungsbaugenossenschaft eG ein sehr erfolgreiches Jahr, in dem die positive Geschäftsentwicklung weiter fortgeführt wurde. Die Entwicklung des Geschäftsverlaufs entsprach den Unternehmenszielen und Erwartungen und wird sich auch in den kommenden Jahren fortsetzen. Sowohl im operativen Geschäft als auch in den sonstigen Bereichen wurden alle Ziele realisiert und so in vollem Umfang die von uns geplante Stärkung der Ertragskraft der Genossenschaft erreicht. Das Unternehmen hat sich allen Anforderungen erfolgreich gestellt und konnte seine Position auf dem durch intensiven Wettbewerb gekennzeichneten Schweriner Wohnungsmarkt weiter stärken. Die Genossenschaft zeigt so seit Jahren, dass ihr Geschäftsmodell stabil und zukunftsfähig ist. Die Strategie, sich ausschließlich auf die Verwaltung der eigenen Bestände und die damit verbundenen Dienstleistungen zu konzentrieren, hat sich dabei als vorteilhaft erwiesen.

Die Genossenschaft erwirtschaftete einen Jahresüberschuss von 2,4 Mio € (Vorjahr 1,9 Mio €). Die Eigenkapitalquote stieg auf 43,2 % (Vorjahr 42,2 %), der Cashflow nach DVFA/SG auf 12,1 Mio. € (Vorjahr 12,0 Mio. €).

Im Eigentum der Genossenschaft befanden sich Ende 2016 insgesamt 8.958 Wohnungen mit 509.508 m² Wohnfläche (2015: 8.944 mit 508.203 m² Wohnfläche). Darüber hinaus wurden  eigene Bestände an 32 Gewerbeeinheiten, 8 Gemeinschaftseinrichtungen und 7 Gäste- wohnungen sowie 20 Garagen und 2.131 PKW-Stellplätze verwaltet. Weiterhin verfügt die Genossenschaft mit dem Geschäftssitz in der Arsenalstraße über Teileigentum an einem Wohn- und Geschäftshaus in der Innenstadt von Schwerin. Eine weitere Geschäftsstelle besteht seit August 2016 im Wohngebiet Großer Dreesch. Darüber hinaus befinden sich vorrangig eigen genutzte Büro- und Lagergebäude im Schweriner Stadtteil Mueßer Holz, die ab 2017 überwiegend gewerblich vermietet werden.

Die Sollmiete entwickelte sich 2016 positiv. Die durchschnittliche monatliche Wohnungsmiete  je Quadratmeter Wohnfläche erhöhte sich von 4,81 € im Jahr 2015 auf 4,85 € im Jahr 2016. Die Steigerung resultiert im Wesentlichen aus der Vermietung der durch Neubau geschaffenen Wohnungen, aus der Anpassung der Miete bei neuen Nutzungsverträgen und nach Umbau sowie aus geringfügigen Erhöhungen im gesetzlich vorgegebenen Rahmen der Vergleichsmiete. Wie in den vergangenen Jahren war die Genossenschaft auch im Geschäftsjahr 2016 bestrebt, den Leerstand durch viele Maßnahmen zu begrenzen. Die Anzahl der vermieteten Wohnungen verblieb exakt auf dem Vorjahresniveau, der Leerstand erhöhte sich um 14 Wohnungen auf eine Quote von 7,9 %. Von den insgesamt 709 am 31.12.2016 leerstehenden Wohnungen sind 148 Wohnungen zum Abriss und 61 Wohnungen zur Modernisierung vorgesehen. Durch diese Maßnahmen wird wieder eine deutliche Reduzierung des Leerstands erwartet.

Insgesamt erzielte die Genossenschaft im Geschäftsjahr einen Ertragszuwachs aus Sollmieten (u.ä.) von 178 T€. Diese resultierten aus einem Anstieg der Sollmiete um 96 T€ und der Reduzierung der Erlösminderung um 72 T€, womit die geplanten Erwartungen noch leicht übertroffen wurden. Die Aufwendungen für Instandhaltung, Instandsetzung und sonstige Kosten der Hausbewirtschaftung lagen 2016 über dem Niveau des Vorjahres. Insgesamt wurden Fremdkosten in Höhe von 6.748 T€ aufgewendet. Die Zunahme (Vorjahr 6.183 T€) resultiert aus höheren Aufwendungen für planmäßige Instandsetzungen.  Die Zinsen und ähnlichen Aufwendungen konnten durch Zinsverbesserung nach Prolongationen und Umschuldungen sowie wegen der Zinsdegression bei bestehenden Annuitätendarlehen im Jahr 2016 um 395 T€ vermindert werden.

Im Geschäftsjahr 2016 setzte die Genossenschaft mit Neubau-, Umbau- und Modernisierungsprojekten den Weg zur Verbesserung der Wohnverhältnisse ihrer Mieter weiter fort und lag mit   Kosten von 8,5 Mio. € deutlich über dem Vorjahr (4,4 Mio. € Investitionen / Anschaffungen). Die aufgewendeten Mittel betreffen mit 4,4 Mio. € Anschaffungs- und Herstellungskosten für Wohn- und Geschäftsgebäude, Ausstattungen (vorwiegend Geschäftsstelle) sowie Außenanlagen (einschließlich nachträgliche Herstellungskosten für Wohngebäude). Für Anlagen im Bau wurden 3,2 Mio. €, für Bauvorbereitungskosten 0,1 Mio. € aufgewendet und geleistete Anzahlungen für drei Grundstücke in Höhe von 0,8 Mio. € getätigt (davon eins in Bauträgerschaft). Das Quartiersvorhaben mit der Bezeichnung „An den Seeterrassen“ - als Bestandteil des integrierten Stadtentwicklungskonzeptes „Wohnen in Schwerin“ gemeinsam mit der  Landeshauptstadt Schwerin erstellt - war bis Ende des Jahres 2014 der Schwerpunkt der Investitionstätigkeit. In diesem Modellvorhaben wurden nach dem Teilrückbau, dem Umbau und der Modernisierung des verbleibenden Bestandes sowie einem ergänzenden Neubau mit 38 Wohnungen völlig neue Wohnqualitäten entwickelt. Um die Umsetzung des Gesamtkonzepts zügig fortzuführen und um einheitliche Eigentümerstrukturen in angrenzenden Wohnquartieren zu erreichen, wurde 2015 ein Wohngebäude von der städtischen Wohnungsgesellschaft erworben. Nach Freizug und Rückbau des Gebäudes erfolgte von August 2015 bis Juni 2016 der Umbau mit anschließend vollständiger Vermietung. Mit dem Neubauvorhaben Waisengärten in der Nähe des Schlosses und am Schweriner  Innensee setzte die Genossenschaft die Erneuerung des Bestandes in attraktiven Wohnlagen  mit 19 Wohnungen fort. Das Wohnhaus wurde im Juli 2016 an die Mieter übergeben.  Zwei weitere Neubauprojekte mit hohem Nachfragepotential befinden sich im Rohbau bzw. in Bauvorbereitung. Die Stadthäuser entstehen in der Weststadt auf dem ehemaligen Geschäftsstandort in der Leonhard-Frank-Straße.

Die kontinuierliche Arbeit der vergangenen Jahre führte nicht nur zu einer wirtschaftlichen Konsolidierung und positiven Entwicklung der Genossenschaft, sondern auch zu einer stärkeren Wahrnehmung in der Öffentlichkeit. Von unseren Mitgliedern erfuhren wir dafür Zustimmung und Rückhalt. Dieses Vertrauen in die zukunftsweisende Arbeit erleben Vorstand und Mitarbeiter regelmäßig auf der jährlichen Vertreterversammlung und im Rahmen von Mieter- und Wohnquartiersfesten, wo nicht nur ein reger Gedankenaustausch stattfindet, sondern auch die enge Bindung zur Genossenschaft gestärkt wird. Unter Leitung des Vorstandes waren 64 Arbeitnehmer am 31.12.2016 beschäftigt, davon 34 Mitarbeiter im kaufmännischen Bereich und 14 Mitarbeiter im technischen Bereich (einschließlich der Hausverwalter). Weitere 16 Mitarbeiter waren in der Regieabteilung (einschließlich Hausmeister und Reinigungskraft) tätig.


Wirtschaftliche Lage der Genossenschaft

Die Bilanzsumme der Genossenschaft verminderte sich im Vergleich zum Vorjahr um 0,6 % bzw. 1,6 Mio. € auf 275,5 Mio. €. Den Abschreibungen auf das Anlagevermögen von 10,0 Mio. € standen Investitionen in das Anlagevermögen in Höhe von insgesamt 8,5 Mio. € gegenüber. Das Anlagevermögen war am 31.12.2016 zu 46,8 % durch Eigenkapital (einschließlich  Sonderposten für Investitionszulage) und im Übrigen durch langfristiges Fremdkapital (Rückstellungen und Verbindlichkeiten) gedeckt. Die kurzfristigen Aktiva werden wesentlich durch die mit den Mietern abzurechnenden Betriebskosten von 12,5 Mio. € sowie die Bankguthaben von 8,1 Mio. € bestimmt. Die Eigenkapitalquote erhöhte sich um 1,0 Prozentpunkte auf 43,2 Prozent zum 31.12.2016. Die langfristigen Verbindlichkeiten beliefen sich zum Bilanzstichtag auf 141,2 Mio. € und lagen damit deutlich unter dem Vorjahreswert von 144,7 Mio. €. Der Cashflow nach DVFA/SG erhöhte sich um 0,1 Mio. € auf 12,1 Mio. € im Jahr 2016.

Aus der Kapitalflussrechnung ist ersichtlich, dass die Genossenschaft aus der laufenden Geschäftstätigkeit über einen Zahlungsmittelüberschuss von 16,7 Mio. € verfügte, so dass für den Kapitaldienst (Zinsen und planmäßige Tilgung) und zur Finanzierung der Investitionen ausreichend Eigenmittel vorhanden waren. Für Neubau- und Modernisierungsprojekte sowie andere Investitionen in das Sachanlagevermögen wurden neben den Eigenmitteln Darlehen in Höhe von 4,1 Mio. € valutiert.   Für Neubau-, Umbau- und Modernisierungsprojekte im Jahr 2017 mit einem Volumen von ca. 12,7 Mio. € erwarten wir die Valutierung von Darlehen in Höhe von 7,3 Mio. €.

Wie in den Vorjahren hat sich die Ertragslage der Genossenschaft auch 2016 verbessert. Zur Verbesserung gegenüber dem Vorjahr haben beim Ergebnis der Hausbewirtschaftung insbesondere die höheren Umsatzerlöse aus Nettokaltmieten in Höhe von 178 T€ sowie die um 395 T€ verminderten Zinsen und ähnliche Aufwendungen aus Objektfinanzierungen beigetragen.Auf Beschluss von Vorstand und Aufsichtsrat wurden vom Jahresüberschuss satzungsgemäß 240 T€ in die gesetzliche Rücklage und 1.934 T€ in die anderen Ergebnisrücklagen eingestellt. Der Bilanzgewinn wurde mit 216 T€ ausgewiesen.

Prognose-, Chancen- und Risikobericht

Die Genossenschaft verfügt über ein effizientes Risikomanagementsystem, das kontinuierlich überprüft und den sich verändernden Bedingungen angepasst wird. Kernstücke bilden die strategische Unternehmensplanung und das Controlling.Die stetige Verbesserung von Ergebnissen und Kennzahlen ist das Resultat einer konsequenten Umsetzung des Unternehmenskonzeptes und der Langfristenplanung, mit denen die Genossenschaft den gewachsenen Anforderungen an Neubau, Umbau, Modernisierung und Instandhaltung Rechnung trägt sowie die Grundsätze zur Steuerung der wirtschaftlichen Prozesse vorgibt. Zusammenfassend sind für die nächsten drei Jahre keine Risiken zu erkennen, die zu einer ungünstigen Entwicklung im Unternehmen mit negativer Beeinflussung der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage führen könnten. Vielmehr gehen wir davon aus, dass sich auch die zukünftigen Ergebnisse der Genossenschaft weiter nachhaltig positiv entwickeln. Die Erfahrung hat gezeigt, dass unter der schwierigen Vermietungssituation differenzierte Modernisierungskonzepte und Mietangebote erstellt werden müssen. Neben hochwertigen Modernisierungen mit Grundrissänderungen werden zunehmend Qualität, Service und Wohnumfeld von Bedeutung sein. Mit unserem Geschäftsmodell der nachhaltigen Bewirtschaftung und teilweisen Erneuerung der eigenen Bestände bei stetiger Ergebnis- und Kennzahlenverbesserung sind wir für die Zukunft gut gerüstet.

Die Genossenschaft befindet sich 2017 in ihrem 60. Jahr des Bestehens. Mit vielen Aktionen und Aktivitäten wollen wir dieses Jubiläum für unsere Mitglieder erlebbar machen und gleichzeitig die Mitgliederbindung stärken. Für unsere Mitarbeiter ist das Ereignis zugleich Ansporn, sich neuen Herausforderungen zu stellen, um alle Aufgaben einer modernen zukunftsorientierten Wohnungsgenossenschaft zu erfüllen.

Bis Mitte 2017 wird das Unternehmen im Wohngebiet Mueßer Holz 80 Wohnungen durch vollständigen Rückbau vom Markt nehmen, davon wurden 20 bereits 2015 stillgelegt. Voraussichtlich bis Ende 2017 wird sich der Bestand durch Rückbau eines Hochhauses im Mueßer Holz um weitere 54 Wohnungen vermindern.  Für Neubau, Umbau und Modernisierungen im Bestand, für Grundstückserwerb, den Rückbau von Wohngebäuden, die betrieblichen Investitionen sowie die planmäßige und laufende Instandhaltung sind im Jahr 2017 Ausgaben in Höhe von 19,5 Mio. € geplant, die mit 11,7 Mio. € Eigenmittel, 7,3 Mio. € Fremdmittel und mit Zuschüssen von 0,5 Mio. € finanziert werden. Auch bei dem vorgenannten hohen Eigenmitteleinsatz von 60 Prozent ergibt sich nach Fortrechnung zum Ende des Jahres 2017 eine Finanzreserve von 7,0 Mio. €. Die Genossenschaft erwartet im laufenden und in den folgenden Geschäftsjahren einen positiven Verlauf ihrer Entwicklung mit leicht steigenden Nutzungsgebühren bei weiter sinkenden Erlösschmälerungen durch Leerstand. Zum wirtschaftlichen Erfolg werden auch die deutlich rückläufigen Zinsaufwendungen bei Verstetigung der Ausgaben für Instandhaltung, Instandsetzung und Modernisierung beitragen.
Für 2017 sind Mieteinnahmen von 28,5 Mio. € (nach Erlösschmälerungen), Zinsaufwendungen von 4,4 Mio. € und Instandhaltungskosten von 6,8 Mio. € geplant. Der Jahresüberschuss wird bei ca. 2,3 Mio. € liegen und zur Erhöhung des Eigenkapitals auf eine Quote von 43,9 Prozent beitragen. Mit dem Zahlungsmittelüberschuss aus der laufenden Geschäftstätigkeit von 16,7 Mio. € wird der Genossenschaft auch 2017 ausreichend Liquidität für den Kapitaldienst und als Eigenmitteleinsatz zur Finanzierung der Vorhaben zur Verfügung stehen.


Schwerin, d. 06.04.2017

SCHWERINER WOHNUNGSBAUGENOSSENSCHAFT EG
gez. Der Vorstand

Margitta Schumann    Guido Müller


Lagebericht in Zahlen

VergleichAngaben in Tausend Euro
  31.12.16 31.12.15
Bilanzsumme 275.497 277.079
Anlagevermögen 254.320 255.819
Forderungen aus Vermietung 141 146
Geschäftsanteile der Mitglieder 9.021 9.016
Eigenkapital insgesamt 118.946 116.846
Rückstellungen 1.091 728
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 141.303 151.000
Aufwendungen
- für Umbau / komplexe Modernisierungen / Wohnumfeld, Grundstückserwerb 8.787 4.244
- für Instandsetzung / Instandhaltung 7.176 6.690
Jahresüberschuss / Jahresfehlbetrag 2.389 1.925
  Anzahl
  31.12.16 31.12.15
Wohnungen 8.958 8.944
Mitglieder 10.689 10.667
Mitarbeiter 64 63
Azubis 3 3
Wohnungswechsel im Jahr 759 702