Wirtschaftliche Lage der Genossenschaft

Die Bilanzsumme der Genossenschaft verminderte sich im Vergleich zum Vorjahr um 0,6 % bzw. 1,6 Mio. € auf 275,5 Mio. €. Den Abschreibungen auf das Anlagevermögen von 10,0 Mio. € standen Investitionen in das Anlagevermögen in Höhe von insgesamt 8,5 Mio. € gegenüber. Das Anlagevermögen war am 31.12.2016 zu 46,8 % durch Eigenkapital (einschließlich  Sonderposten für Investitionszulage) und im Übrigen durch langfristiges Fremdkapital (Rückstellungen und Verbindlichkeiten) gedeckt. Die kurzfristigen Aktiva werden wesentlich durch die mit den Mietern abzurechnenden Betriebskosten von 12,5 Mio. € sowie die Bankguthaben von 8,1 Mio. € bestimmt. Die Eigenkapitalquote erhöhte sich um 1,0 Prozentpunkte auf 43,2 Prozent zum 31.12.2016. Die langfristigen Verbindlichkeiten beliefen sich zum Bilanzstichtag auf 141,2 Mio. € und lagen damit deutlich unter dem Vorjahreswert von 144,7 Mio. €. Der Cashflow nach DVFA/SG erhöhte sich um 0,1 Mio. € auf 12,1 Mio. € im Jahr 2016.

Aus der Kapitalflussrechnung ist ersichtlich, dass die Genossenschaft aus der laufenden Geschäftstätigkeit über einen Zahlungsmittelüberschuss von 16,7 Mio. € verfügte, so dass für den Kapitaldienst (Zinsen und planmäßige Tilgung) und zur Finanzierung der Investitionen ausreichend Eigenmittel vorhanden waren. Für Neubau- und Modernisierungsprojekte sowie andere Investitionen in das Sachanlagevermögen wurden neben den Eigenmitteln Darlehen in Höhe von 4,1 Mio. € valutiert.   Für Neubau-, Umbau- und Modernisierungsprojekte im Jahr 2017 mit einem Volumen von ca. 12,7 Mio. € erwarten wir die Valutierung von Darlehen in Höhe von 7,3 Mio. €.

Wie in den Vorjahren hat sich die Ertragslage der Genossenschaft auch 2016 verbessert. Zur Verbesserung gegenüber dem Vorjahr haben beim Ergebnis der Hausbewirtschaftung insbesondere die höheren Umsatzerlöse aus Nettokaltmieten in Höhe von 178 T€ sowie die um 395 T€ verminderten Zinsen und ähnliche Aufwendungen aus Objektfinanzierungen beigetragen.Auf Beschluss von Vorstand und Aufsichtsrat wurden vom Jahresüberschuss satzungsgemäß 240 T€ in die gesetzliche Rücklage und 1.934 T€ in die anderen Ergebnisrücklagen eingestellt. Der Bilanzgewinn wurde mit 216 T€ ausgewiesen.

Prognose-, Chancen- und Risikobericht

Die Genossenschaft verfügt über ein effizientes Risikomanagementsystem, das kontinuierlich überprüft und den sich verändernden Bedingungen angepasst wird. Kernstücke bilden die strategische Unternehmensplanung und das Controlling.Die stetige Verbesserung von Ergebnissen und Kennzahlen ist das Resultat einer konsequenten Umsetzung des Unternehmenskonzeptes und der Langfristenplanung, mit denen die Genossenschaft den gewachsenen Anforderungen an Neubau, Umbau, Modernisierung und Instandhaltung Rechnung trägt sowie die Grundsätze zur Steuerung der wirtschaftlichen Prozesse vorgibt. Zusammenfassend sind für die nächsten drei Jahre keine Risiken zu erkennen, die zu einer ungünstigen Entwicklung im Unternehmen mit negativer Beeinflussung der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage führen könnten. Vielmehr gehen wir davon aus, dass sich auch die zukünftigen Ergebnisse der Genossenschaft weiter nachhaltig positiv entwickeln. Die Erfahrung hat gezeigt, dass unter der schwierigen Vermietungssituation differenzierte Modernisierungskonzepte und Mietangebote erstellt werden müssen. Neben hochwertigen Modernisierungen mit Grundrissänderungen werden zunehmend Qualität, Service und Wohnumfeld von Bedeutung sein. Mit unserem Geschäftsmodell der nachhaltigen Bewirtschaftung und teilweisen Erneuerung der eigenen Bestände bei stetiger Ergebnis- und Kennzahlenverbesserung sind wir für die Zukunft gut gerüstet.

Die Genossenschaft befindet sich 2017 in ihrem 60. Jahr des Bestehens. Mit vielen Aktionen und Aktivitäten wollen wir dieses Jubiläum für unsere Mitglieder erlebbar machen und gleichzeitig die Mitgliederbindung stärken. Für unsere Mitarbeiter ist das Ereignis zugleich Ansporn, sich neuen Herausforderungen zu stellen, um alle Aufgaben einer modernen zukunftsorientierten Wohnungsgenossenschaft zu erfüllen.

Bis Mitte 2017 wird das Unternehmen im Wohngebiet Mueßer Holz 80 Wohnungen durch vollständigen Rückbau vom Markt nehmen, davon wurden 20 bereits 2015 stillgelegt. Voraussichtlich bis Ende 2017 wird sich der Bestand durch Rückbau eines Hochhauses im Mueßer Holz um weitere 54 Wohnungen vermindern.  Für Neubau, Umbau und Modernisierungen im Bestand, für Grundstückserwerb, den Rückbau von Wohngebäuden, die betrieblichen Investitionen sowie die planmäßige und laufende Instandhaltung sind im Jahr 2017 Ausgaben in Höhe von 19,5 Mio. € geplant, die mit 11,7 Mio. € Eigenmittel, 7,3 Mio. € Fremdmittel und mit Zuschüssen von 0,5 Mio. € finanziert werden. Auch bei dem vorgenannten hohen Eigenmitteleinsatz von 60 Prozent ergibt sich nach Fortrechnung zum Ende des Jahres 2017 eine Finanzreserve von 7,0 Mio. €. Die Genossenschaft erwartet im laufenden und in den folgenden Geschäftsjahren einen positiven Verlauf ihrer Entwicklung mit leicht steigenden Nutzungsgebühren bei weiter sinkenden Erlösschmälerungen durch Leerstand. Zum wirtschaftlichen Erfolg werden auch die deutlich rückläufigen Zinsaufwendungen bei Verstetigung der Ausgaben für Instandhaltung, Instandsetzung und Modernisierung beitragen.
Für 2017 sind Mieteinnahmen von 28,5 Mio. € (nach Erlösschmälerungen), Zinsaufwendungen von 4,4 Mio. € und Instandhaltungskosten von 6,8 Mio. € geplant. Der Jahresüberschuss wird bei ca. 2,3 Mio. € liegen und zur Erhöhung des Eigenkapitals auf eine Quote von 43,9 Prozent beitragen. Mit dem Zahlungsmittelüberschuss aus der laufenden Geschäftstätigkeit von 16,7 Mio. € wird der Genossenschaft auch 2017 ausreichend Liquidität für den Kapitaldienst und als Eigenmitteleinsatz zur Finanzierung der Vorhaben zur Verfügung stehen.


Schwerin, d. 06.04.2017

SCHWERINER WOHNUNGSBAUGENOSSENSCHAFT EG
gez. Der Vorstand

Margitta Schumann    Guido Müller