Die Schweriner Wohnungsbaugenossenschaft eG ist eine eingetragene
Genossenschaft mit Sitz in 19059 Schwerin, Leonhard-Frank-Straße 35. Sie zählt
zu den größten Wohnungsbaugenos¬senschaften in Mecklenburg-Vorpommern.
Hauptgeschäftsfeld und traditionelles Ziel wirtschaftlicher Aktivität ist die
Vermietung von qualitativ gutem und preiswertem Wohnraum, insbesondere für die
Bezieher kleiner und mittlerer Einkommen. Die Genossenschaft bewirtschaftet
ausschließlich eigene Bestände in mehreren Stadtteilen der Landeshauptstadt
Schwerin.
Die Genossenschaft ist gut aufgestellt und hat auch im Jahr 2009 die positive
Geschäfts-entwicklung fortgesetzt. Der bilanzielle Eigenkapitalanteil der
Genossenschaft erhöhte sich auf 37,8 Prozent. Darüber hinaus haben sich die
langfristigen Verbindlichkeiten um 5,8 Mio. € auf einen Anteil von 56,4 Prozent
an der Bilanzsumme vermindert. Die Genossenschaft erwirtschaftete einen
Jahresüberschuss von 446 T€ (Vorjahr 1.013 T€). Die Entwicklung des
Geschäftsverlaufs entsprach den Unternehmenszielen und Erwartungen. In vollem
Umfang wurde die von uns geplante Stärkung der Ertragskraft der Genossenschaft
erreicht. Das ist vor dem Hintergrund einer in der Region anhaltend hohen
Arbeitslosigkeit, der schwachen Wirtschaftskraft und erheblichen
Wohnungsüberhängen besonders hervor zu heben. Das Unternehmen konnte seine
Stellung auf dem durch anhaltend intensiven Wettbewerb gekennzeichneten
Schweriner Wohnungsmarkt weiter verbessern. Dabei hat sich die Strategie, sich
ausschließlich auf die Verwaltung der eigenen Bestände und damit verbundener
Dienstleistung zu konzentrieren, als vorteilhaft erwiesen. Für unsere
Genossenschaft bleibt die konsequente Umsetzung des Unternehmenskonzeptes
oberste Zielstellung, um damit den gewachsenen Anforderungen an Umbau und
Modernisierung Rechnung zu tragen und um unserem Anspruch als Marktführer des
Stadtumbaus in Schwerin weiter gerecht zu werden.
Die Bevölkerungsprognose für die Stadt Schwerin, die von einem externen Institut
bis zum Jahr 2020 erarbeitet wurde, geht langfristig von einem geringen
jährlichen Rückgang aus, wobei die Abwanderung seit 2007 gestoppt wurde und der
Abbau ausschließlich aus dem Saldo von Geburten bzw. Sterbefällen resultiert.
Die Anzahl der Haushalte wird bis 2010 konstant bleiben, danach ebenfalls leicht
sinken. Die tatsächliche Entwicklung wird im Wesentlichen von der Entwicklung
des Arbeitsmarktes sowie aller weiteren ökonomischen und sozialen
Rahmenbedingungen in der Stadt abhängen.
Die kontinuierliche Arbeit der vergangenen Jahre führte zu einer
wirtschaftlichen Konsolidierung der Genossenschaft und zu dauerhaft verbesserten
Ergebnissen. Die Öffentlichkeit registrierte das mit einer positiven Wahrnehmung
und bei unseren Mitgliedern erfuhren wir Zustimmung und Rückhalt. Dieses
Vertrauen in die zukunftsweisende Arbeit erleben Vorstand und Mitarbeiter
regelmäßig auf der jährlichen Vertreterversammlung und im Rahmen von Mieter- und
Wohn-quartiersfesten, wo nicht nur ein reger Gedankenaustausch stattfindet,
sondern auch die enge Bindung zur Genossenschaft gestärkt wird.
Im Eigentum der Genossenschaft befanden sich Ende 2009 insgesamt 9.330 Wohnungen
mit 526.156 m² Wohnfläche (2008: 9.576 mit 540.468 m² Wohnfläche). Darüber
hinaus wurden eigene Bestände an 41 Gewerbeeinheiten, 8
Gemeinschaftseinrichtungen und 6 Gäste-wohnungen sowie 44 Garagen und 2.038
PKW-Stellplätzen verwaltet. Weiterhin verfügt die Genossenschaft über zwei
überwiegend eigen genutzte Bürogebäude.
Im Geschäftsjahr wurden 279 Wohnungen durch Abriss bzw. Teilrückbau vom Markt
genommen sowie eine Wohnung stillgelegt. Durch Kauf erhöhte sich der
Wohnungsbestand um 32, durch Umbau um zwei weitere Wohnungen. Der Gesamtbestand
an Wohnungen hat sich somit gegenüber dem Vorjahr um 246 Wohnungen, die
Wohnfläche um 14.312 m² vermindert.
Mit dem Abriss und Rückbau der nicht mehr benötigten Wohnungen hat sich der
Leerstand von 12,9 Prozent Ende 2008 auf 11,4 Prozent Ende 2009 vermindert. Von
den insgesamt 1.066 am 31.12.2009 leer stehenden Wohnungen sind 127 Wohnungen
zum Rückbau und weitere 101 Wohnungen zum Umbau bzw. zur Modernisierung
vorgesehen. Die Genossenschaft rechnet damit, dass die zahlreichen Vorhaben des
Stadtumbaus und die Maßnahmen zur Wohnumfeldverbesserung dazu beitragen werden,
den Leerstand 2010 weiter zu senken.
Die Zahl der Wohnungswechsel lag mit 892 Fällen leicht über dem Niveau des
Vorjahres. (2008: 860). Die Zunahme gegenüber dem Vorjahr ist insbesondere auf
mehr Umzüge innerhalb der Genossenschaft zurückzuführen, da viele Wohnungen für
Rückbau und Umbau frei gezogen wurden. Die ermittelte Fluktuationsquote beträgt
9,6 Prozent (2008: 9,0 Prozent) und ist im Vergleich zu anderen Vermietern
unterdurchschnittlich.
Die Sollmiete entwickelte sich 2009 positiv. Die durchschnittliche monatliche
Wohnungsmiete (Nettokaltmiete) erhöhte sich von 4,49 € im Jahr 2008 auf 4,55 €
im Jahr 2009. Die Steigerung resultiert im Wesentlichen aus Mieterhöhungen nach
Umbau und Modernisierung. Die durch die weiterhin hohen markt- und baubedingten
Leerstände zu verzeichnende Erlösschmälerung konnte auf 11,1 Prozent reduziert
werden (Vorjahr 11,8 Prozent).
Die Schweriner Wohnungsbaugenossenschaft eG konzentriert sich bereits seit
mehreren Jahren auf die Erneuerung des eigenen Wohnungsbestandes in ausgewählten
Wohnanlagen. Neben der Schaffung von altengerechten Wohnungen im Bestand bildet
zunehmend das Thema Energieeinsparung und Reduzierung von CO2-Emissionen einen
inhaltlichen Schwerpunkt. Ziel dieser nachhaltig und langfristig angelegten
Aktivitäten ist es, neben der Erhöhung der Marktattraktivität der Bestände die
Wohnqualität für die Mitglieder stetig zu verbessern und damit die Vermietung
dauerhaft zu sichern bzw. zu erhöhen. Grundlage für alle Projekte bildet die
mittelfristige, auf einen Zeitraum von fünf Jahren angelegte Planung für die
Bauinvestitionen, die Modernisierung, die Wohnumfeldgestaltung sowie den
Instandhaltungsaufwand. Diese wird jährlich überarbeitet und gegebenenfalls
neuen Erfordernissen angepasst.
Im Geschäftsjahr 2009 setzte die Genossenschaft mit Umbau- und
Modernisierungskosten von 3,8 Mio. € den Weg zur Verbesserung der
Wohnverhältnisse ihrer Mieter weiter fort, lag damit wie geplant leicht unter
dem Niveau des Vorjahres (4,2 Mio. € Investitionen). Die aufgewendeten Mittel
betreffen nachträgliche Herstellungskosten für Wohngebäude (3,4 Mio. €) und
Außenanlagen (0,2 Mio. €) sowie Bauvorbereitungskosten (0,2 Mio. €). Für diese
Investitionen wurden Zuschüsse in Höhe von 0,3 Mio. € erstattet (Vorjahr 0,9
Mio. €). Die Finanzierung erfolgte mit hohem Eigenmitteleinsatz und
zinsgünstigen Landes- sowie KfW-Darlehen.
Darüber hinaus wurden Anschaffungskosten in Höhe von 1,2 Mio. € für ein Haus mit
28 Wohnungen und einer Gewerbeeinheit (Wohngebiet Feldstadt, Baujahr 2005)
aufgewendet, das im Rahmen einer Zwangversteigerung erworben wurde.
Seit 2004 engagiert sich die Genossenschaft in enger Kooperation mit der
Landeshauptstadt Schwerin mit vorbildlichen Konzepten an der Umsetzung des
Stadtumbaus in Schwerin. In ausgewählten Quartieren des Stadtteils Neu
Zippendorf findet ein umfassender Umbau mit Aufwertungsmaßnahmen statt, der die
Zukunftsfähigkeit dieses Wohngebietes nachhaltig sichert. Unser Engagement beim
Stadtumbau wurde mit dem „Genossenschaftspreis Wohnen 2008“ im Themenfeld
„Genossenschaften als Partner der Kommunen“ ausgezeichnet.
Das Quartiersvorhaben wurde im Berichtsjahr 2009 mit zwei Rückbau- und
Umbauprojekten in der Wuppertaler Straße 22-24 und Pilaer Straße 33-39
fortgeführt. Die im Bestand getätigten Erhaltungsinvestitionen
(Instandhaltungskosten und nachträgliche Herstellungskosten) betragen 17,69 € je
m² Wohnfläche (Vorjahr 16,79 €/m²).
Für alle in den letzten Jahren modernisierten Objekte ergab die Nachkalkulation
eine positive Wirtschaftlichkeit. Durch zinsgünstige Finanzierung und hohen
Eigenmitteleinsatz bei niedrigen Instandhaltungskosten weisen viele dieser
Wirtschaftseinheiten solide bis gute Gewinne aus und haben die Entwicklung des
Cashflows positiv beeinflusst.
Die Aufwendungen für Instandhaltung und Instandsetzung lagen wie geplant über
dem Niveau des Vorjahres. Insgesamt wurden Fremdkosten in Höhe von 4.877 T€
aufgewendet. Die Erhöhung gegenüber dem Vorjahr (4.270 T€) resultiert vorrangig
aus Maßnahmen zur Umstellung von Einrohr- auf Zweirohrheizungssysteme, die zu
Einsparungen von Heizungs-kosten der Mitglieder führen.
Der Antrag der Schweriner Wohnungsbaugenossenschaft eG gemäß Verordnung zum
Altschuldenhilfegesetz (AHGV) auf zusätzliche Entlastung von Verbindlichkeiten
für Wohnfläche, die abgerissen oder rückgebaut werden soll, wurde mit Bescheid
der KfW vom 16.03.2005 bewilligt. Danach gewährt der Bund einen
Entlastungsbetrag in Höhe von 3.891 T€.
Die Planungen der Genossenschaft bei Abriss, Teilrückbau und Modernisierungen
konnten vollständig erfüllt und umgesetzt werden. Insgesamt wurden im Zeitraum
Mai 2003 bis Juni 2009 dreizehn Gebäude mit 700 Wohnungen vollständig abgerissen
und bei elf Gebäuden insgesamt 218 Wohnungen teilweise zurück gebaut. Für die
bis 30.06.2009 erfolgten Abrisse von 918 Wohnungen mit insgesamt 51.349,79 m²
Wohnfläche wurden Mittel in Höhe von 3.891.453,50 € abgerufen und dem
Darlehenskonto gut geschrieben. Damit wurde der gemäß Bescheid vom 16.03.2005
bewilligte Entlastungsbetrag in voller Höhe abgerufen und die Verpflichtungen
nach AHG vollständig erfüllt.
Die Genossenschaft hat ihr Rückbaukonzept fortgeschrieben. Auch nach Auslaufen
der Altschuldenhilfe ist in ausgewählten Wohnquartieren der Abriss bzw. Rückbau
weiterer Häuser vorgesehen. Einige der frei werdenden Flächen sollen für neue
Wohnbebauung, vor allem für Eigenheime entwickelt werden.
Von unseren 67 Arbeitnehmern waren am 31.12.2009 im kaufmännischen Bereich 33
Mitarbeiter tätig, weitere 18 im technischen Bereich (einschließlich der
Hausverwalter) und 16 Mitarbeiter in der Regieabteilung (einschließlich
Hausmeister und Reinigungskraft) beschäftigt. Gegenüber dem Vorjahr wurde die
Anzahl der Beschäftigten um zwei Arbeitnehmer erhöht. Der Personalaufbau
erfolgte mit zwei Mitarbeitern im kaufmännischen und einem Mitarbeiter im
technischen Bereich. Ein Abgang ist in der Regieabteilung durch einen Handwerker
zu verzeichnen.
Im Januar 2009 wurde zwischen Vorstand und Betriebsrat eine Vereinbarung zur
Verlängerung der wöchentlichen Arbeitszeit gemäß § 5 VTV abgeschlossen. Danach
wurde die wöchentliche Arbeitszeit ab 01.02.2009 auf 38 Stunden und ab
01.05.2009 auf 39 Stunden erhöht. Die Laufzeit der Vereinbarung ist an den
geltenden Tarifvertrag gekoppelt und endet am 31.12.2010.
Am Grundgedanken der Genossenschaften orientiert und um gute nachbarschaftliche
Beziehungen gegen die Anonymität in den Wohngebieten aufzubauen und zu pflegen,
wurden bisher sechs Nachbarschaftstreffs sowie zwei kleine
Gemeinschaftseinrichtungen gegründet und durch die Genossenschaft ausgestattet.
Davon bestehen bereits seit Jahren zwei Treffs im Wohngebiet Weststadt und drei
im Mueßer Holz sowie je eine Begegnungsstätte in Neu Zippendorf und auf dem
Großen Dreesch.
Das neueste Projekt befindet sich in einem Stadtumbauquartier in Neu Zippendorf.
Hier entstand aus einem zurück gebauten Plattenbau ein modernes
Nachbarschaftszentrum, das mit Mitteln des bundesweiten ExWoSt–Forschungsprogramms
mit der Bezeichnung „Innovationen für familien- und altengerechte
Stadtquartiere“ gefördert wurde. Besondere Innovationen sind das schlüssellose
Zugangs- und Schließsystem zu den verschiedenen Räumlichkeiten des
Nachbarschaftszentrums sowie eine Quartiersplattform, die mit einem integrierten
Buchungssystem vernetzt ist, das gleichzeitig eine Verknüpfung mit der Heiz- und
Regeltechnik mit Abrechnungsfunktion ermöglicht. Bewohner und Bewohnerinnen
haben sich seit Eröffnung des Zentrums im August 2008 aktiv mit ihren
Interessen, Erfahrungen und Ideen in die Nutzung eingebracht.
Partner bei der Betreuung aller Nachbarschaftstreffs ist der Verein „Hand in
Hand – nachbarschaftliches Wohnen in der Schweriner Wohnungsbaugenossenschaft
e.V.“ Der Verein wurde auf Initiative der Genossenschaft 1998 gegründet mit dem
vorrangigen Zweck Gemeinschaften und Nachbarschaften in den Wohngebieten zu
fördern. Er hat sich als verlässlicher Partner etabliert und leistet vor allem
in den Wohngebieten Neu Zippendorf, Weststadt und Großer Dreesch hervorragende
Arbeit.
Die Bilanzsumme der Genossenschaft verringerte sich im Vergleich zum Vorjahr
um 1,8 Prozent bzw. 5,5 Mio. € auf 294,7 Mio. €. Das Anlagevermögen war am
31.12.2009 zu 40,1% durch Eigenkapital (einschließlich Sonderposten für
Investitionszulage) und im Übrigen durch langfristiges Fremdkapital
(Rückstellungen und Verbindlichkeiten) gedeckt. Den Investitionen in das
Sachanlagevermögen in Höhe von 4,8 Mio. € standen planmäßige Abschreibungen von
9,5 Mio. € gegenüber.
Die Verminderung des kurzfristigen Umlaufvermögens resultiert im Wesentlichen
aus einem Abbau der flüssigen Mittel (-1,2 Mio. €) infolge hoher
außerplanmäßiger Tilgungen (1,7 Mio. €).
Die Eigenkapitalquote erhöhte sich um 0,7 Prozentpunkte auf 37,8 Prozent im Jahr
2009 (Vorjahr 37,1 Prozent). Die langfristigen Verbindlichkeiten beliefen sich
zum Bilanzstichtag auf 166,4 Mio. € und lagen damit um 5,8 Mio. € unter dem
Vorjahreswert von 172,2 Mio. €.
Die Schweriner Wohnungsbaugenossenschaft eG konnte ihre finanziellen
Verpflichtungen im abgelaufenen Geschäftsjahr jederzeit fristgerecht erfüllen.
Der Cashflow nach DVFA/SG verminderte sich von 9.942 T€ im Vorjahr auf 9.541 T€
im Berichtsjahr. Nach planmäßiger Tilgung stand der Genossenschaft ein Cashflow
aus laufender Geschäftstätigkeit von 3.976 T€ zur Verfügung (Vorjahr 3.510 T€),
so dass zur Finanzierung der Investitionen neben den valutierten Fremdmitteln
ausreichend Eigenmittel zur Verfügung standen.
Die Zinsentwicklung wird im Rahmen unseres Finanz- und Risikomanagements
beobachtet. Das niedrige Zinsniveau nutzend und zur Vermeidung von
Zinsänderungsrisiken wurden bereits im Voraus für die Jahre 2010 und 2011
Forward-Darlehen abgeschlossen.
Das Jahresergebnis 2009 weist einen Überschuss von 446 T€ aus. Dieser resultiert
aus den Überschüssen in der Hausbewirtschaftung und dem sonstigen
Geschäftsbetrieb.
Die Verringerung des Ergebnisses aus Hausbewirtschaftung gegenüber dem Vorjahr
war geplant und wurde im Wesentlichen durch notwendige energiesparende Maßnahmen
verursacht, die zu 584 T€ höheren Instandhaltungsaufwendungen führten und damit
belastend auf die Ertragslage wirkten. Darüber hinaus war bei weiter
durchgeführtem Rückbau das Sollmietenaufkommen nach Abzug der Erlösschmälerungen
mit 126 T€ leicht rückläufig, die Verwaltungskosten erhöhten sich um 124 T€. Das
Ergebnis verbessert haben dagegen die mit 282 T€ wiederum gesunkenen
Kapitalkosten.
Auf Beschluss von Vorstand und Aufsichtsrat wurden vom Jahresüberschuss
satzungsgemäß 45 T€ in die gesetzliche Rücklage und 401 T€ in die anderen
Ergebnisrücklagen eingestellt.
Die Genossenschaft verfügt über ein effizientes Risikomanagementsystem, das
kontinuierlich überprüft und den sich verändernden Bedingungen angepasst wird.
Kernstücke bilden die strategische Unternehmensplanung und das Controlling. Zum
frühzeitigen Erkennen von Risiken werden wesentliche Aufgabenbereiche vom
Vorstand selbst wahrgenommen bzw. ihm direkt zugearbeitet. Planung, Controlling
und die Berichterstattung werden ständig weiter qualifiziert, insbesondere um
mögliche Veränderungen in der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage rechtzeitig zu
erkennen sowie negative Entwicklungen abzuwenden.
Im Jahr 2009 wurden die Grundlagen und die Prinzipien zum Risikomanagement
überarbeitet, die Bewertung mit den Risikofeldern neu definiert und umfassend in
einem elektronischen Unternehmenshandbuch dokumentiert. Darin sind alle
wichtigen Informationen, Kennzahlen und Dokumente zentral im betrieblichen
Intranet abgebildet.
Bestandteile des Unternehmenshandbuches sind neben dem Risikomanagementsystem
mit den Teilen Frühwarnsystem, Risiko-Controlling und Internes Kontrollsystem
auch eine Compliance-Richtlinie sowie das Marketinghandbuch.
Zusammenfassend sind für die nächsten drei Jahre keine Risiken zu erkennen, die
zu einer ungünstigen Entwicklung im Unternehmen mit negativer Beeinflussung der
Vermögens-, Finanz- und Ertragslage führen könnten.
Wir gehen für den Schweriner Wohnungsmarkt von einer Stagnation, in einigen
Stadtteilen von leicht sinkender Nachfrage nach Wohnraum aus. Die Haushalts- und
Bevölkerungsentwicklung der Stadt zeigt deutlich, dass der Bedarf nach kleinen
Wohnungen steigen wird. Der seit Jahren bei den großen Wohnungen zu
verzeichnende erhebliche Überhang wird ebenfalls weiter zunehmen. Diese
Erwartungen wurden in den Unternehmensplanungen und Konzepten berücksichtigt.
Um dem deutlichen Überangebot an Wohnraum in Schwerin zu begegnen, wird die
Genossen-schaft auch zukünftig im Rahmen des integrierten
Stadtentwicklungskonzeptes (ISEK) den vorgesehenen Beitrag durch Abriss von
Wohngebäuden und Teilrückbau leisten. Dabei hat sich unsere langfristige
Strategie mit der Konzentration auf Umbau und Modernisierung in ausgewählten
Wohnstandorten bei einem hohen Anteil der Schaffung von altengerechten Wohnungen
im Bestand bewährt und wird konsequent weiter geführt. Gleichberechtigt zu
diesem Segment wollen wir durch den Umbau zu Mehrgenerationshäusern die
Nachfrage von jungen Familien mit Kindern und Singles anregen, um durch
verschiedenartige Wohnformen die Wettbewerbsfähigkeit nachhaltig zu sichern.
Mehrere Wohnanlagen mit unterschiedlichen Wohnformen wurden bereits fertig
gestellt und durch das mit Bundesmitteln geförderte Nachbarschaftszentrum
ergänzt.
Der Schwerpunkt der Investitionstätigkeit wird auch in den nächsten Jahren bei
Umbau und Modernisierung der Bestände liegen, um mit der Qualitätsverbesserung
der vorhandenen Wohnungen die Förderung unserer Mitglieder zu betreiben und
gleichzeitig Wettbewerbsvorteile zu erzielen. Im Jahr 2010 wird das Unternehmen
im Wohngebiet Neu Zippendorf insgesamt 75 Wohnungen durch Teilrückbau vom Markt
nehmen.
Für das laufende Geschäftsjahr und das Jahr 2011 erwartet die Genossenschaft
einen positiven Verlauf ihrer Entwicklung mit zufriedenstellenden
Jahresüberschüssen.
Der Cashflow (DVFA/SG) wird weiterhin bei über 9 Mio. € jährlich liegen, so dass
ausreichend Liquidität zur planmäßigen Tilgung und Eigenmittel zur Finanzierung
der Vorhaben zur Verfügung stehen. Strategisches Ziel der SWG bleibt weiterhin,
freie Liquidität für die zusätzliche Tilgung von Darlehensverbindlichkeiten
einzusetzen.
Schwerin, d. 29.03.2010
SCHWERINER WOHNUNGSBAU-
GENOSSENSCHAFT EG
gez. Der Vorstand
Wollmann Schumann Steiger
| Vergleich | Angaben in Tausend € | |
|---|---|---|
| 31.12.09 | 31.12.08 | |
| Bilanzsumme | 294.724 | 300.239 |
| Anlagevermögen | 227.240 | 282.008 |
| Forderungen aus Vermietung |
310 | 300 |
| Geschäftsanteile der Mitglieder |
9.699 | 9.963 |
| Eigenkapital insgesamt |
111.327 | 111.444 |
| Rückstellungen | 2.642 | 2.480 |
| Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten |
166.162 | 171.935 |
| Aufwendungen | ||
| - für Umbau/ komplexe Modernisierungen/ Wohnumfeld, Grundstücks- erwerb |
5.014 | 4.192 |
| - für Instandsetzung/ Instandhaltung |
5.549 | 4.946 |
| Jahresüberschuss /Jahresfehlbetrag |
446 | 1.013 |
| Anzahl | ||
| 31.12.09 | 31.12.08 | |
| Wohnungen | 9.330 | 9.576 |
| Mitglieder | 10.832 | 10.916 |
| Mitarbeiter | 67 | 65 |
| Azubis | 3 | 4 |
| Wohnungswechsel im Jahr |
892 | 860 |