Die Schweriner Wohnungsbaugenossenschaft eG ist eine eingetragene
Genossenschaft mit Sitz in 19059 Schwerin, Leonhard-Frank-Straße 35. Sie zählt
zu den größten Wohnungsbaugenossenschaften in Mecklenburg-Vorpommern.
Hauptgeschäftsfeld und traditionelles Ziel wirtschaftlicher Aktivität ist die
Vermietung von qualitativ gutem und preiswertem Wohnraum, insbesondere für die
Bezieher kleiner und mittlerer Einkommen. Die Genossenschaft bewirtschaftet
ausschließlich eigene Bestände in mehreren Stadtteilen der Landeshauptstadt
Schwerin.
Die seit 2005 bestehende positive Geschäftsentwicklung hat sich auch im Jahr
2008 fortgesetzt. Der bilanzielle Eigenkapitalanteil der Genossenschaft konnte
auf 37,1 Prozent erhöht werden. Darüber hinaus haben sich die langfristigen
Verbindlichkeiten um 4,1 Mio. € auf einen Anteil von 57,3 Prozent an der
Bilanzsumme vermindert. Die Genossenschaft erwirtschaftete einen
Jahresüberschuss von 1.013 T€ und lag damit leicht unter dem Ergebnis des
Vorjahres (1.137 T€). Die Entwicklung des Geschäftsverlaufs entsprach den
Unternehmenszielen und Erwartungen. In vollem Umfang wurde die von uns geplante
Stärkung der Ertragskraft der Genossenschaft erreicht.
Im Eigentum der Genossenschaft befanden sich Ende 2008 insgesamt 9.576 Wohnungen
mit 540.468 m² Wohnfläche (2007: 9.696 mit 546.075 m² Wohnfläche). Darüber
hinaus wurden eigene Bestände an 40 Gewerbeeinheiten, 8
Gemeinschaftseinrichtungen und 6 Gästewohnungen sowie 39 Garagen und 2.034
PKW-Stellplätzen verwaltet. Weiterhin verfügt die Genossenschaft über zwei
überwiegend eigen genutzte Bürogebäude.
Im Geschäftsjahr wurden 111 Wohnungen durch Abriss bzw. Rückbau vom Markt
genommen. Durch Umbau, Teilung bzw. Zusammenlegung verminderte sich der
Wohnungsbestand um sechs, durch Umnutzung als Nachbarschaftstreff bzw. als
Gästewohnung um drei weitere Wohnungen. Der Gesamtbestand an Wohnungen hat sich
gegenüber dem Vorjahr um 120 Wohnungen, die Wohnfläche um 5.607 m² vermindert.
Mit dem Abriss und Rückbau der nicht mehr benötigten Wohnungen hat sich der
Leerstand von 13,3 Prozent Ende 2007 auf 12,9 Prozent Ende 2008 vermindert. Von
den insgesamt 1.234 am 31.12.2008 leer stehenden Wohnungen sind weitere 278
Wohnungen zum Abriss/Rückbau bzw. Umbau vorgesehen. Die Genossenschaft rechnet
damit, dass die zahlreichen Vorhaben des Stadtumbaus und die Maßnahmen zur
Wohnumfeldverbesserung dazu beitragen werden, den Leerstand 2009 deutlich zu
vermindern. Bis Ende des Jahres wird die Leerstandsquote auf etwa 10,7 Prozent
sinken.
Die Zahl der Wohnungswechsel lag mit 860 Fällen unter dem Niveau des Vorjahres.
(2007: 955). Die Abnahme gegenüber dem Vorjahr ist insbesondere auf weniger
Umzüge innerhalb der Genossenschaft zurückzuführen. Die ermittelte
Fluktuationsquote beträgt 9,0 Prozent (2007: 9,8 Prozent) und ist im Vergleich
zu anderen Vermietern unterdurchschnittlich.
Die Sollmiete entwickelte sich 2008 positiv. Die durchschnittliche monatliche
Wohnungsmiete (Nettokaltmiete) erhöhte sich von 4,46 € im Jahr 2007 auf 4,49 €
im Jahr 2008. Insgesamt erzielte die Genossenschaft auch nach Abgang von 5.607
m² Wohn- und Nutzfläche im Geschäftsjahr einen Ertragszuwachs von 148 T€.
Im Jahr 2008 wurden die Umbau- und Modernisierungsvorhaben im Bestand umfänglich
fortgeführt. Wie geplant wurden jedoch deutlich weniger Investitionen als im
Vorjahr getätigt. Die im Geschäftsjahr insgesamt aufgewendeten Mittel in Höhe
von 4,2 Mio. € (Vorjahr 9,3 Mio. €) betreffen ausschließlich nachträgliche
Herstellungskosten für Wohngebäude (3,7 Mio. €), Anlagen im Bau (Außenanlagen
0,4 Mio. €) und Bauvorbereitungskosten (0,1 Mio. €). Für diese Investitionen
wurden Zuschüsse in Höhe von 0,9 Mio. € erstattet (Vorjahr 0,2 Mio. €). Die
Finanzierung erfolgte mit hohem Eigenmitteleinsatz und zinsgünstigen Landes-
sowie KfW-Darlehen.
Seit 2004 engagiert sich die Genossenschaft in enger Kooperation mit der
Landeshauptstadt Schwerin mit vorbildlichen Konzepten an der Umsetzung des
Stadtumbaus in Schwerin. In ausgewählten Quartieren des Stadtteils Neu
Zippendorf findet ein umfassender Umbau mit Aufwertungsmaßnahmen statt, der die
Zukunftsfähigkeit dieses Wohngebietes nachhaltig sichert. Bis Ende 2007 stand im
Schwerpunkt der baulich-räumlichen Quartiersentwicklung das Vorhaben „Neues
Wohnen an der Tallinner/Vidiner Straße.
Anfang 2007 hat die Genossenschaft mit der „Wohnanlage Wuppertaler Straße / An
der Bosselmannstraße“ ein neues Stadtumbauvorhaben begonnen. Der Standort ist
ebenfalls in Neu Zippendorf, in unmittelbarer Nähe des Schweriner Sees. Im
Gegensatz zum Vorhaben Tallinner/Vidiner Straße ist hier die Zielstellung, ein
familien- und altengerechtes Quartier mit generationsübergreifendem Ansatz zu
entwickeln. Wie bei den anderen Vorhaben wurden durch Gebäuderückbau,
Veränderung von Grundrissen, Wohnungssanierung, den Anbau von Personenaufzügen
und Erkern sowie mit dem Aufbau eines Staffelgeschosses ganz neue Wohnqualitäten
geschaffen. Bis Ende 2007 wurden im ersten Bauabschnitt 82 Wohnungen umgebaut
bzw. neu erstellt, davon 30 altengerecht und 9 Wohnungen im Staffelgeschoss.
Alle Wohnungen waren umgehend vermietet.
Mit dem zweiten Bauabschnitt wurde im September 2008 insgesamt 40 Wohnungen,
davon 12 altengerechte mit Betreuungsangebot und das neue Nachbarschaftszentrum
an die Mieter übergeben. Bereits hier wurde die Variante des Rückbaus von fünf
auf drei Vollgeschosse bei variabler Grundrissgestaltung praktiziert, die auch
in den nächsten Projekten in diesem Quartier fortgeführt wird.
Für ihr Engagement und ihre Rolle bei der Entwicklung von zukunftsfähigen
Projekten im Stadtumbau Neu Zippendorf wurde die SWG mit dem
„Genossenschaftspreis Wohnen 2008“ ausgezeichnet. Sie wurde Preisträger im
Themenfeld „Genossenschaften als Partner der Kommunen“.
Die Aufwendungen für Instandhaltung und Instandsetzung lagen leicht über dem
Niveau des Vorjahres. Insgesamt wurden Fremdkosten in Höhe von 4.270 T€
aufgewendet. Die Erhöhung gegenüber dem Vorjahr (4.243 T€) resultiert aus
gestiegenen Aufwendungen bei der Vermietung nach Wohnungswechsel.
Die Planungen der Genossenschaft bei Abriss, Teilrückbau und Modernisierungen
konnten vollständig umgesetzt werden. Insgesamt wurden im Zeitraum Mai 2003 bis
Dezember 2008 dreizehn Gebäude mit 700 Wohnungen vollständig abgerissen und bei
zehn Gebäuden insgesamt 215 Wohnungen teilweise zurück gebaut. Damit wurden
insgesamt 915 Wohnungen vom Markt genommen.
Die Genossenschaft hat ihr Rückbaukonzept fortgeschrieben. Auch nach Auslaufen
der Altschuldenhilfe ist im Wohngebiet Mueßer Holz der Abriss weiterer Häuser
mit insgesamt 240 Wohnungen vorgesehen. Gemeinsam mit den Ämtern der Stadt und
der städtischen Gesellschaft soll die Fläche zur neuen Wohnbebauung, vor allem
für Eigenheime entwickelt werden.
Von unseren 65 Arbeitnehmern waren am 31.12.2008 im kaufmännischen Bereich 31
Mitarbeiter tätig, weitere 17 im technischen Bereich (einschließlich der
Hausverwalter) und 17 Mitarbeiter in der Regieabteilung (einschließlich
Hausmeister und Reinigungskraft) beschäftigt. Gegenüber dem Vorjahr wurde die
Anzahl der Beschäftigten um vier Arbeitnehmer vermindert.
Am Grundgedanken der Genossenschaften orientiert und um gute nachbarschaftliche
Beziehungen gegen die Anonymität in den Wohngebieten aufzubauen und zu pflegen,
wurden bisher sechs Nachbarschaftstreffs sowie zwei kleine
Gemeinschaftseinrichtungen gegründet und durch die Genossenschaft ausgestattet.
Das neueste Projekt befindet sich in der Wuppertaler Straße 53. Hier entstand
aus einem zurück gebauten Plattenbau ein modernes Nachbarschaftszentrum.
Partner bei der Betreuung aller Nachbarschaftstreffs ist der Verein „Hand in
Hand – nachbarschaftliches Wohnen in der Schweriner Wohnungsbaugenossenschaft
e.V.“ Der Verein wurde auf Initiative der Genossenschaft 1998 gegründet mit dem
vorrangigen Zweck Gemeinschaften und Nachbarschaften in den Wohngebieten zu
fördern. Er hat sich als verlässlicher Partner etabliert und leistet vor allem
in den Wohngebieten Neu Zippendorf, Weststadt und Großer Dreesch hervorragende
Arbeit.
Die Bilanzsumme der Genossenschaft hat sich im Vergleich zum Vorjahr um 1,28
Prozent bzw. 3,8 Mio. € auf 300,2 Mio. € vermindert. Der Rückgang ist wesentlich
auf das Anlagevermögen zurück zu führen, da die Investitionen im Geschäftsjahr
deutlich unter den Abschreibungen lagen.
Auf der Kapitalseite wuchs das Eigenkapital um 378 T€ auf 111,4 Mio. €, so dass
sich die Eigenkapitalquote von 36,5 Prozent Ende 2007 auf 37,0 Prozent Ende 2008
erhöht hat.
Die langfristigen Verbindlichkeiten beliefen sich zum Bilanzstichtag auf 172,2
Mio. € und lagen damit um 4,1 Mio. € unter dem Vorjahreswert von 176,3 Mio. €.
Die Schweriner Wohnungsbaugenossenschaft eG konnte ihre finanziellen
Verpflichtungen im abgelaufenen Geschäftsjahr jederzeit fristgerecht erfüllen.
Der Cashflow nach DVFA/SG erhöhte sich von 9.058 T€ im Vorjahr auf 9.942 T€ im
Berichtsjahr. Nach planmäßiger Tilgung stand der Genossenschaft ein Cashflow aus
laufender Geschäftstätigkeit von 3.510 T€ zur Verfügung, so dass zur
Finanzierung der Investitionen neben den valutierten Fremdmitteln ausreichend
Eigenmittel zur Verfügung standen. Der Finanzmittelbestand erhöhte sich im
Geschäftsjahr um 1.203 T€.
Das Jahresergebnis 2008 weist einen Überschuss von 1.013 T€ aus. Dieser
resultiert aus den Überschüssen in der Hausbewirtschaftung und dem sonstigen
Geschäftsbetrieb.
Das Ergebnis des Geschäftsfeldes Hausbewirtschaftung hat sich 2008 verbessert.
Dazu haben vor allem die gegenüber dem Vorjahr um 255 T€ reduzierten
Zinsaufwendungen beigetragen. Positiv ist ebenfalls zu vermerken, dass die
Nettokaltmieten um 132 T€ leicht gestiegen sind und die Aufwendungen für die
Instandhaltung auch nach dem weiter durchgeführtem Rückbau etwas über dem
Vorjahresniveau lagen.
Auf Beschluss von Vorstand und Aufsichtsrat wurden vom Jahresüberschuss
satzungsgemäß 114 T€ in die gesetzliche Rücklage und 899 T€ in die anderen
Ergebnisrücklagen eingestellt.
Die Genossenschaft verfügt über ein effizientes Risikomanagementsystem, das
kontinuierlich überprüft und den sich verändernden Bedingungen angepasst wird.
Kernstücke bilden die strategische Unternehmensplanung und das Controlling. Zum
frühzeitigen Erkennen von Risiken werden wesentliche Aufgabenbereiche vom
Vorstand selbst wahrgenommen bzw. ihm direkt zugearbeitet. Planung, Controlling
und die Berichterstattung werden ständig weiter qualifiziert, insbesondere um
mögliche Veränderungen in der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage rechtzeitig zu
erkennen sowie negative Entwicklungen abzuwenden.
Neben den internen werden auch externe Kennzahlen wie Arbeitslosigkeit und
Rückgang der Bevölkerung in der Region, die Entwicklung des Zinsniveaus und des
lokalen Wohnungsmarktes in die Betrachtung einbezogen und beobachtet.
Zusammenfassend sind für die nächsten drei Jahre keine Risiken zu erkennen, die
zu einer ungünstigen Entwicklung im Unternehmen mit negativer Beeinflussung der
Vermögens-, Finanz- und Ertragslage führen könnten.
Um dem deutlichen Überangebot an Wohnraum in Schwerin zu begegnen, wird die
Genossenschaft auch zukünftig im Rahmen des integrierten
Stadtentwicklungskonzeptes (ISEK) den vorgesehenen Beitrag durch Abriss von
Wohngebäuden und Teilrückbau leisten. Dabei hat sich unsere langfristige
Strategie mit der Konzentration auf Umbau und Modernisierung in ausgewählten
Wohnstandorten bei einem hohen Anteil der Schaffung von altengerechten Wohnungen
im Bestand bewährt und wird konsequent weiter geführt. Gleichberechtigt zu
diesem Segment wollen wir durch den Umbau zu Mehrgenerationshäusern die
Nachfrage von jungen Familien mit Kindern und Singles anregen, um durch
verschiedenartige Wohnformen die Wettbewerbsfähigkeit nachhaltig zu sichern. Die
ersten Wohnanlagen mit unterschiedlichen Wohnformen wurden fertig gestellt und
durch das mit Bundesmitteln geförderte Nachbarschaftszentrum ergänzt.
Die Erfahrung hat gezeigt, dass unter der schwierigen Vermietungssituation
differenzierte Modernisierungskonzepte und Mietangebote erstellt werden müssen.
Neben hochwertigen Modernisierungen mit Grundrissänderungen werden zunehmend
Qualität, Service und Wohnumfeld von Bedeutung sein. Die Genossenschaft hat sich
hier entsprechend positioniert, was bei Mitgliedern, Neukunden und in der
Kommune sehr positiv aufgenommen wird.
Die Investitionstätigkeit der Genossenschaft wird in den nächsten zwei Jahren
erneut den Schwerpunkt in der Qualitätsverbesserung des vorhandenen
Wohnungsbestandes haben. Die Genossenschaft plant darüber hinaus den Erwerb von
bebauten Grundstücken mit darauf befindlichen unsanierten Gebäuden sowie den
Erwerb unbebauter Grundstücke von der Landeshauptstadt Schwerin im Gesamtvolumen
von ca. 1,5 Mio. €.
Für das laufende Geschäftsjahr und das Jahr 2010 erwartet die Genossenschaft
einen positiven Verlauf ihrer Entwicklung mit zufriedenstellenden
Jahresüberschüssen.
Der Cashflow (DVFA/SG) wird weiterhin bei über 9 Mio. € jährlich liegen, so dass
ausreichend Liquidität zur planmäßigen Tilgung und Eigenmittel zur Finanzierung
der Vorhaben zur Verfügung stehen. Strategisches Ziel der SWG bleibt weiterhin,
freie Liquidität für die zusätzliche Tilgung von Darlehensverbindlichkeiten
einzusetzen.
Schwerin, d. 31.03.2009
SCHWERINER WOHNUNGSBAU-
GENOSSENSCHAFT EG
Der Vorstand
Wollmann Schumann Steiger
| Vergleich | Angaben in Tausend € | |
|---|---|---|
| 31.12.08 | 31.12.07 | |
| Bilanzsumme | 300.239 | 304.027 |
| Anlagevermögen | 282.008 | 288.617 |
| Forderungen aus Vermietung |
300 | 321 |
| Geschäftsanteile der Mitglieder |
9.963 | 10.283 |
| Eigenkapital insgesamt |
111.444 | 111.066 |
| Rückstellungen | 2.480 | 2.579 |
| Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten |
171.935 | 176.031 |
| Aufwendungen | ||
| - für Umbau/ komplexe Modernisierungen/ Wohnumfeld, Grundstücks- erwerb |
4.192 | 9.420 |
| - für Instandsetzung/ Instandhaltung |
4.946 | 4.928 |
| Jahresüberschuss /Jahresfehlbetrag |
1.013 | 1.137 |
| Anzahl | ||
| 31.12.08 | 31.12.07 | |
| Wohnungen | 9.576 | 9.696 |
| Mitglieder | 10.916 | 11.045 |
| Mitarbeiter | 65 | 69 |
| Azubis | 4 | 4 |
| Wohnungswechsel im Jahr |
860 | 955 |