Auszüge aus dem Lagebericht 2010

Geschäft und Rahmenbedingungen

2010 war für die Schweriner Wohnungsbaugenossenschaft eG ein sehr zufriedenstellendes Jahr, in dem sich die positive Geschäftsentwicklung weiter fortgesetzt hat. Die Entwicklung des Geschäftsverlaufs entsprach den Unternehmenszielen und Erwartungen. Sowohl im operativen Geschäft als auch in den sonstigen Bereichen wurden alle Ziele realisiert und so in vollem Umfang die von uns geplante Stärkung der Ertragskraft der Genossenschaft erreicht.

Die Genossenschaft erwirtschaftete einen Jahresüberschuss von 887 T€ (Vorjahr 446 T€). Der bilanzielle Eigenkapitalanteil der Genossenschaft stieg auf 38,3 %. Darüber hinaus haben sich die langfristigen Verbindlichkeiten um 2,5 Mio. € auf einen Anteil von 56,2 % an der Bilanzsumme vermindert. Der Cashflow nach DVFA/SG erhöhte sich von 9,5 Mio. €  im Vorjahr auf 9,8 Mio. € im Berichtsjahr. Die stetige Verbesserung von Kennzahlen und Ergebnissen ist das Resultat einer konsequenten Umsetzung des Unternehmenskonzeptes, mit dem die Genossenschaft den gewachsenen Anforderungen an Umbau, Modernisierung und Instandhal-tung Rechnung trägt sowie die Grundsätze zur Steuerung der wirtschaftlichen Prozesse  vorgibt.  Im  Eigentum der Genossenschaft befanden sich Ende 2010  insgesamt  9.258 Wohnungen  mit  522.433 m² Wohnfläche (2009: 9.330 mit 526.156 m² Wohnfläche). Darüber hinaus wurden  eigene Bestände an 42 Gewerbeeinheiten, 8 Gemeinschaftseinrichtungen und 6 Gäste-wohnungen sowie 45 Garagen und 2.044 PKW-Stellplätzen verwaltet. Weiterhin verfügt die Genossenschaft über zwei überwiegend eigen genutzte Bürogebäude.

Im Geschäftsjahr wurden 75 Wohnungen durch Teilrückbau vom Markt genommen sowie zwei Wohnungen stillgelegt. Durch Umbau (Teilung) erhöhte sich der Bestand um fünf Wohnungen. Der Gesamtbestand an Wohnungen hat sich somit gegenüber dem Vorjahr um 72 Wohnungen, die Wohnfläche um 3.722 m² vermindert.

Erstmals seit vielen Jahren ist 2010 auch bei der Vermietung von Wohnungen eine positive Entwicklung realisiert worden. Der Leerstand weist zwar mit 10,4 % ein weiterhin hohes Niveau auf, konnte jedoch gegenüber dem Vorjahr um 1 % gesenkt werden. Der Rückgang des Leerstandes ist neben dem Abgang von Wohnungen (72) auf einen positiven Saldo aus Neuvermietungen und Kündigungen (29 Wohnungen) zurück zu führen. Von den insgesamt 964 am 31.12.2010 leer stehenden Wohnungen sind weitere 192 Wohnungen zum Abriss bzw. Teilrückbau mit Umbau und weitere 20 Wohnungen zur Modernisierung vorgesehen. Die Genossenschaft rechnet damit, dass die zahlreichen Vorhaben des Stadtumbaus und die Maßnahmen zur Wohnumfeldverbesserung dazu beitragen werden, den Leerstand 2011 weiter zu senken. Die Zahl der Wohnungswechsel lag mit 806 Fällen unter dem Niveau des Vorjahres (2009: 892). Die ermittelte Fluktuationsquote beträgt 8,7 Prozent (2009: 9,6 Prozent) und ist im Vergleich zu anderen Vermietern unterdurchschnittlich.

Die Sollmiete entwickelte sich 2010 positiv. Die durchschnittliche monatliche  Wohnungsmiete (Nettokaltmiete) erhöhte sich von 4,55 € im Jahr 2009 auf 4,59 € im Jahr 2010. Die Steigerung resultiert im Wesentlichen aus Mieterhöhungen nach Umbau und Modernisierung. Die durch die weiterhin hohen markt- und baubedingten Leerstände zu verzeichnende Erlösschmälerung  reduzierte sich um 179 T€ auf 10,4 % (Vorjahr 11,1 %). Insgesamt erzielte die Genossenschaft nach Abgang von 3.722 m² Wohn- und Nutzfläche im Geschäftsjahr einen Ertragszuwachs von 261 T€. Diese Entwicklung wird sich auch 2011 und in den folgenden Jahren fortsetzen.

Im Geschäftsjahr 2010 setzte die Genossenschaft mit Umbau- und Modernisierungs-kosten von 6,1 Mio. € den Weg zur Verbesserung der Wohnverhältnisse ihrer Mieter weiter fort, lag damit wie geplant über dem Niveau des Vorjahres (5,0 Mio. € Investitionen/Anschaffungen). Die aufgewendeten Mittel betreffen nachträgliche Herstellungskosten für Wohngebäude (6,0 Mio. € einschließlich Außenanlagen) sowie Bauvorbereitungskosten (0,1 Mio. €). Für diese Investitionen wurden Zuschüsse in Höhe von 0,2 Mio. € erstattet (Vorjahr 0,3 Mio. €). Die Finanzierung erfolgte mit hohem Eigenmitteleinsatz und zinsgünstigen Landes- sowie KfW-Darlehen.

Seit 2004 engagiert sich die Genossenschaft in enger Kooperation mit der Landeshauptstadt Schwerin mit vorbildlichen Konzepten an der Umsetzung des Stadtumbaus in Schwerin. In ausgewählten Quartieren des Stadtteils Neu Zippendorf findet ein umfassender Umbau mit Aufwertungsmaßnahmen statt, der die Zukunftsfähigkeit dieses Wohngebietes nachhaltig sichert. Das Quartiersvorhaben wurde im Jahr  2010 mit zwei Rückbau- und  Umbauprojekten in der Vaasaer Straße 1-3 und 4-6 mit insgesamt  34 Wohnungen fortgeführt.  Die im Bestand getätigten Erhaltungsinvestitionen (Instandhaltungskosten u nachträgliche Herstellungskosten) betragen 21,98 € je m² Wohnfläche (Vorjahr 17,69 €/m²).

Die Aufwendungen für Instandhaltung und Instandsetzung lagen wiederum über dem Niveau des Vorjahres. Insgesamt wurden Fremdkosten in Höhe von 5.288 T€ aufgewendet. Der Anstieg gegenüber dem Vorjahr (4.877 T€) resultiert aus höheren Aufwendungen für planmäßige Instandsetzung, vorrangig aus Maßnahmen zur Umstellung von Einrohr- auf Zweirohrheizungs-systeme, die zu Einsparungen von Heizenergieverbrauch der Mitglieder führen. Unter Einbeziehung verrechneter eigener Leistungen in Höhe von 642 T€ und nach Verrech-nung von Erstattungen durch Versicherungen und Mieter lagen die Kosten je m² Wohn- und Nutzfläche bei 0,91 € im Monat (Vorjahr 0,87 €).

Nach dem Auslaufen des Gestattungsvertrages wurden  Ende 2010 Änderungen in der Medien-versorgung notwendig. Eine Telekommunikation GmbH investierte in neue Breitbandnetze, die eine Vollversorgung über Kabel sowohl analog als auch digital sicherstellt. Darüber hinaus können die Mieter über das installierte Fernsehkabel kostengünstig im Internet surfen und telefonieren.

Gemäß Landesbauordnung von Mecklenburg-Vorpommern waren die Besitzer von Wohnungen verpflichtet, diese bis Ende 2009 mit Rauchwarnmeldern auszustatten. Da viele Mieter damit überfordert waren, wurde von der Genossenschaft das Angebot unterbreitet, die Installation, die Wartung und den Service zu über-nehmen und zu einem Jahrespreis von 4,96 € pro Melder abzurechnen. Ca. 85 % unserer Mieter haben diese Variante gewählt.  

Von unseren 66 Arbeitnehmern waren am 31.12.2010 im kaufmännischen Bereich 33 Mitarbeiter tätig, weitere 18 im technischen Bereich (einschließlich der Hausverwalter) und 15 Mitarbeiter in der Regieabteilung (einschließlich Hausmeister und Reinigungskraft) beschäftigt. Gegenüber dem Vorjahr gab es keine Veränderungen bei der Anzahl der Beschäftigten.

Am Grundgedanken der Genossenschaften orientiert und um gute nachbarschaftliche Beziehungen gegen die Anonymität in den Wohngebieten aufzubauen und zu pflegen, wurden  bisher sechs Nachbarschaftstreffs sowie zwei kleine Gemeinschaftseinrichtungen gegründet und durch die Genossenschaft ausgestattet. Davon bestehen bereits seit Jahren zwei Treffs im Wohngebiet Weststadt und drei im Mueßer Holz sowie je eine Begegnungsstätte in Neu Zippendorf und auf dem Großen Dreesch.

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