Carola Hoffmann

In eine soziale Notlage zu geraten, kann schnell passieren. Plötzlich reicht das Einkommen nicht mehr für Miete und Lebensunterhal t . Andere wiederum driften ab in Lebenskrisen, die durch Einsamkeit, Krankheit und Todesfälle ausgelöst werden oder sind verstrickt in Konflikten mit Familienangehörigen. Diesen Mietern bietet die SWG, die sich als Genossenschaft einfach dazu verpflichtet fühlt, gemeinsam mit dem Verein Hand in Hand eine einfühlsame, eine individuelle und kompetente Beratung an. Die Sozialberaterin Carola Hoffmann sucht gemeinsam mit den Betroffenen nach einem Ausweg aus der Sackgasse. „Ihn allein zu finden, ist oft schwer“, hat sie festgestellt. Carola Hoffmann geht die Sache ruhig an. Bei ihren Hausbesuchen oder Treffen in Cafés, die natürlich kostenlos sind, gelingt es ihr, betroffenen SWG-Mietern wieder ein wenig Kraft und Hoffnung zurück zu geben. Zu erreichen ist Sozialberaterin Carola Hoffmann über die SWG und die Nachbarschaftstreffs „Nebenan“.

Die diesjährige 20. Vertreterversammlung der SWG fand in diesem Jahr wieder im AOK-Gebäude statt. Von den 58 anwesenden Vertretern wurde der Jahresabschluss für das Geschäftsjahr 2009 bestätigt.

Die Schweriner Wohnungsbaugenossenschaft eG ist eine eingetragene Genossenschaft mit Sitz in 19059 Schwerin, Leonhard- Frank-Straße 35. Sie zählt zu den größten Wohnungsbaugenossenschaften in Mecklenburg- Vorpommern. Hauptgeschäftsfeld und traditionelles Ziel wirtschaftlicher Aktivität ist die Vermietung von qualitativ gutem und preiswertem Wohnraum, insbesondere für die Bezieher kleiner und mittlerer Einkommen. Die Genossenschaft bewirtschaftet ausschließlich eigene Bestände in mehreren Stadtteilen der Landeshauptstadt Schwerin.
Die Genossenschaft ist gut aufgestellt und hat auch im Jahr 2009 die positive Geschäftsentwicklung fortgesetzt. Der bilanzielle Eigenkapitalanteil der Genossenschaft erhöhte sich auf 37,8 Prozent. Darüber hinaus haben sich die langfristigen Verbindlichkeiten um 5,8 Mio. € auf einen Anteil von 56,4 Prozent an der Bilanzsumme vermindert. Die Genossenschaft erwirtschaftete einen Jahresüberschuss von 446 T € (Vorjahr 1.013 T €). Die Entwicklung des Geschäftsverlaufs entsprach den Unternehmenszielen und Erwartungen. In vollem Umfang wurde die von uns geplante Stärkung der Ertragskraft der Genossenschaft erreicht. Im Eigentum der Genossenschaft befanden sich Ende 2009 insgesamt 9.330 Wohnungen mit 526.156 m² Wohnfläche (2008: 9.576 mit 540.468 m² Wohnfläche). Darüber hinaus wurden eigene Bestände an 41 Gewerbeeinheiten, 8 Gemeinschaftseinrichtungen und 6 Gästewohnungen sowie 44 Garagen und 2.038 PKW-Stellplätzen verwaltet. Weiterhin verfügt die Genossenschaft über zwei überwiegend eigen genutzte Bürogebäude.
Im Geschäftsjahr wurden 279 Wohnungen durch Abriss bzw. Teilrückbau vom Markt genommen sowie eine Wohnung stillgelegt. Durch Kauf erhöhte sich der Wohnungsbestand um 32, durch Umbau um zwei weitere Wohnungen. Der Gesamtbestand an Wohnungen hat sich somit gegenüber dem Vorjahr um 246 Wohnungen, die Wohnfläche um 14.312 m² vermindert.
Mit dem Abriss und Rückbau der nicht mehr benötigten Wohnungen hat sich der Leerstand von 12,9 Prozent Ende 2008 auf 11,4 Prozent Ende 2009 vermindert. Von den insgesamt 1.066 am 31.12.2009 leer stehenden Wohnungen sind 127 Wohnungen zum Rückbau und weitere 101 Wohnungen zum Umbau bzw. zur Modernisierung vorgesehen. Die Genossenschaft rechnet damit, dass die zahlreichen Vorhaben des Stadtumbaus und die Maßnahmen zur Wohnumfeldverbesserung dazu beitragen werden, den Leerstand 2010 weiter zu senken.
Die Zahl der Wohnungswechsel lag mit 892 Fällen leicht über dem Niveau des Vorjahres. (2008: 860). Die Zunahme gegenüber dem Vorjahr ist insbesondere auf mehr Umzüge innerhalb der Genossenschaft zurückzuführen, da viele Wohnungen für Rückbau und Umbau frei gezogen wurden. Die ermittelte Fluktuationsquote beträgt 9,6 Prozent (2008: 9,0 Prozent) und ist im Vergleich zu anderen Vermietern unterdurchschnittlich. Die Sollmiete entwickelte sich 2009 positiv. Die durchschnittliche monatliche Wohnungsmiete (Nettokaltmiete) erhöhte sich von 4,49 E im Jahr 2008 auf 4,55 E im Jahr 2009. Die Steigerung resultiert im Wesentlichen aus Mieterhöhungen nach Umbau und Modernisierung. Die durch die weiterhin hohen markt- und baubedingten Leerstände zu verzeichnende Erlösschmälerung konnte auf 11,1 Prozent reduziert werden (Vorjahr 11,8 Prozent).
Im Geschäftsjahr 2009 setzte die Genossenschaft mit Umbau- und Modernisierungskosten von 3,8 Mio. E den Weg zur Verbesserung der Wohnverhältnisse ihrer Mieter weiter fort, lag damit wie geplant leicht unter dem Niveau des Vorjahres (4,2 Mio. E Investitionen). Darüber hinaus wurden Anschaffungskosten in Höhe von 1,2 Mio. E für ein Haus mit 28 Wohnungen und einer Gewerbeeinheit (Wohngebiet Feldstadt, Baujahr 2005) aufgewendet, das im Rahmen einer Zwangsversteigerung erworben wurde.
Seit 2004 engagiert sich die Genossenschaft in enger Kooperation mit der Landeshauptstadt Schwerin mit vorbildlichen Konzepten an der Umsetzung des Stadtumbaus in Schwerin. In ausgewählten Quartieren des Stadtteils Neu Zippendorf findet ein umfassender Umbau mit Aufwertungsmaßnahmen statt, der die Zukunftsfähigkeit dieses Wohngebietes nachhaltig sichert. Unser Engagement beim Stadtumbau wurde mit dem „Genossenschaftspreis Wohnen 2008“ im Themenfeld „Genossenschaften als Partner der Kommunen“ ausgezeichnet.
Das Quartiersvorhaben wurde im Berichtsjahr 2009 mit zwei Rückbau- und Umbauprojekten in der Wuppertaler Straße 22-24 und Pilaer Straße 33-39 fortgeführt. Die im Bestand getätigten Erhaltungsinvestitionen (Instandhaltungskosten und nachträgliche Herstellungskosten) betragen 17,69 € je m² Wohnfläche (Vorjahr 16,79 €/m²).
Die Aufwendungen für Instandhaltung und Instandsetzung lagen wie geplant über dem Niveau des Vorjahres. Insgesamt wurden Fremdkosten in Höhe von 4.877 T € aufgewendet. Die Erhöhung gegenüber dem Vorjahr (4.270 T €) resultiert vorrangig aus Maßnahmen zur Umstellung von Einrohr- auf Zweirohrheizungssysteme, die zu Einsparungen von Heizungs-kosten der Mitglieder führen. Unter Einbeziehung verrechneter eigener Leistungen in Höhe von 672 T € lagen die Kosten je m² Wohn- und Nutzfläche durchschnittlich bei 0,87 € im Monat (Vorjahr 0,76 €).
Die Planungen der Genossenschaft bei Abriss, Teilrückbau und Modernisierungen konnten vollständig erfüllt und umgesetzt werden. Insgesamt wurden im Zeitraum Mai 2003 bis Juni 2009 dreizehn Gebäude mit 700 Wohnungen vollständig abgerissen und bei elf Gebäuden insgesamt 218 Wohnungen teilweise zurück gebaut.
Von unseren 67 Arbeitnehmern waren am 31.12.2009 im kaufmännischen Bereich 33 Mitarbeiter tätig, weitere 18 im technischen Bereich (einschließlich der Hausverwalter) und 16 Mitarbeiter in der Regieabteilung (einschließlich Hausmeister und Reinigungskraft) beschäftigt. Gegenüber dem Vorjahr wurde die Anzahl der Beschäftigten um zwei Arbeitnehmer erhöht.
Am Grundgedanken der Genossenschaften orientiert und um gute nachbarschaftliche Beziehungen gegen die Anonymität in den Wohngebieten aufzubauen und zu pflegen, wurden bisher sechs Nachbarschaftstreffs sowie zwei kleine Gemeinschaftseinrichtungen gegründet und durch die Genossenschaft ausgestattet.

Vermögens-, Finanz und Ertragslage
Die Bilanzsumme der Genossenschaft verringerte sich im Vergleich zum Vorjahr um 1,8 Prozent bzw. 5,5 Mio. € auf 294,7 Mio. €. Das Anlagevermögen war am 31.12.2009 zu 40,1% durch €igenkapital (einschließlich Sonderposten für Investitionszulage) und im Übrigen durch langfristiges Fremdkapital (Rückstellungen und Verbindlichkeiten) gedeckt. Den Investitionen in das Sachanlagevermögen in Höhe von 4,8 Mio. € standen planmäßige Abschreibungen von 9,5 Mio. € gegenüber. Die €igenkapitalquote erhöhte sich um 0,7 Prozentpunkte auf 37,8 Prozent im Jahr 2009 (Vorjahr 37,1 Prozent). Die langfristigen Verbindlichkeiten beliefen sich zum Bilanzstichtag auf 166,4 Mio. € und lagen damit um 5,8 Mio. € unter dem Vorjahreswert von 172,2 Mio. €. Die Schweriner Wohnungsbaugenossenschaft eG konnte ihre finanziellen Verpflichtungen im abgelaufenen Geschäftsjahr jederzeit fristgerecht erfüllen. Soweit möglich, werden die Rechnungen mit Skonto beglichen. Der Cashflow nach DVFA/SG verminderte sich von 9.942 T € im Vorjahr auf 9.541 T € im Berichtsjahr. Nach planmäßiger Tilgung stand der Genossenschaft ein Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit von 3.976 T € zur Verfügung (Vorjahr 3.510 T €), so dass zur Finanzierung der Investitionen neben den valutierten Fremdmitteln ausreichend €igenmittel zur Verfügung standen. Das Jahresergebnis 2009 weist einen Überschuss von 446 T € aus. Dieser resultiert aus den Überschüssen in der Hausbewirtschaftung und dem sonstigen Geschäftsbetrieb. Die Verringerung des €rgebnisses aus Hausbewirtschaftung gegenüber dem Vorjahr war geplant und wurde im Wesentlichen durch notwendige energiesparende Maßnahmen verursacht, die zu 584 T € höheren Instandhaltungsaufwendungen führten und damit belastend auf die €rtragslage wirkten. Auf Beschluss von Vorstand und Aufsichtsrat wurden vom Jahresüberschuss satzungsgemäß 45 T € in die gesetzliche Rücklage und 401 T € in die anderen €rgebnisrücklagen eingestellt.

Risikobericht
Die Genossenschaft verfügt über ein effizientes Risikomanagementsystem, das kontinuierlich überprüft und den sich verändernden Bedingungen angepasst wird. Kernstücke bilden die strategische Unternehmensplanung und das Controlling. Im Jahr 2009 wurden die Grundlagen und die Prinzipien zum Risikomanagement überarbeitet, die Bewertung mit den Risikofeldern neu definiert und umfassend in einem elektronischen Unternehmenshandbuch dokumentiert. Darin sind alle wichtigen Informationen, Kennzahlen und Dokumente zentral im betrieblichen Intranet abgebildet, die kontinuierlich aktualisiert und ausgewertet und jederzeit für interne und externe Zwecke genutzt werden können. Zusammenfassend sind für die nächsten drei Jahre keine Risiken zu erkennen, die zu einer ungünstigen Entwicklung im Unternehmen mit negativer Beeinflussung der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage führen könnten.

Prognosebericht
Um dem deutlichen Überangebot an Wohnraum in Schwerin zu begegnen, wird die Genossenschaft auch zukünftig im Rahmen des integrierten Stadtentwicklungskonzeptes (ISEK) den vorgesehenen Beitrag durch Abriss von Wohngebäuden und Teilrückbau leisten. Dabei hat sich unsere langfristige Strategie mit der Konzentration auf Umbau und Modernisierung in ausgewählten Wohnstandorten bei einem hohen Anteil der Schaffung von altengerechten Wohnungen im Bestand bewährt und wird konsequent weiter geführt. Gleichberechtigt zu diesem Segment wollen wir durch den Umbau zu Mehrgenerationshäusern die Nachfrage von jungen Familien mit Kindern und Singles anregen, um durch verschiedenartige Wohnformen die Wettbewerbsfähigkeit nachhaltig zu sichern. Mehrere Wohnanlagen mit unterschiedlichen Wohnformen wurden bereits fertig gestellt und durch das mit Bundesmitteln geförderte Nachbarschaftszentrum ergänzt. Der Schwerpunkt der Investitionstätigkeit wird auch in den nächsten Jahren bei Umbau und Modernisierung der Bestände liegen, um mit der Qualitätsverbesserung der vorhandenen Wohnungen die Förderung unserer Mitglieder zu betreiben und gleichzeitig Wettbewerbsvorteile zu erzielen. Für Umbau und Modernisierungen im Bestand, den Teilrückbau von Wohngebäuden, die betriebliche Investitionen sowie die planmäßige und laufende Instandhaltung sind im Jahr 2010 Ausgaben in Höhe von 10,6 Mio. E geplant, die durch Eigenmittel (8,1 Mio. E) und Zuschüsse (0,2 Mio. E) sowie durch die Aufnahme von Landesdarlehen (0,8 Mio. E) und KfW-Darlehen (1,5 Mio. E finanziert werden. Für das laufende Geschäftsjahr und das Jahr 2011 erwartet die Genossenschaft einen positiven Verlauf ihrer Entwicklung mit zufriedenstellenden Jahresüberschüssen. Der Cashflow (DVFA/SG) wird weiterhin bei über 9 Mio. E jährlich liegen, so dass ausreichend Liquidität zur planmäßigen Tilgung und Eigenmittel zur Finanzierung der Vorhaben zur Verfügung stehen. Strategisches Ziel der SWG bleibt weiterhin, freie Liquidität für die zusätzliche Tilgung von Darlehensverbindlichkeiten einzusetzen.

Schwerin, d. 31.03.2009
SCHWERINER WOHNUNGSBAUGENOSSENSCHAFT EG
Der Vorstand
Wollmann Schumann Steiger